전세를 1천만원 올려달라고 해서 계약 만료 2개월 전에 나간다고 했다. 집주인은 집을 팔려고만 하고 전세도 내지 않아 우리가 냈다. 그러나 집을 보러오거나 공인중계사 연락은 4년 반 동안 한 손가락으로 꼽을 정도이다 정권이 바꾸고 부동산이 폭락하고 부동산사기와 깡통전세에 집 보러 오는 사람은 뚝 떨어졌다.

나의 가장 어리석게 한 일, 전세계약

마을변호사, 마을법무사, 전세사기센터 변호사, 법률공단상담 등을 여러 번 했다.

그러면서 알게 되었다. 내가 살면서 가장 멍청하게 한 일이 바로 이 전세계약 자체였다.

내가 제대로 알아보지 않은 것도 문제지만 공인중계사만 믿은게 가장 큰 잘 못이었다.

자기 분야만 잘 알지 계약이라는 것과 살면서 가장 큰 돈이 오고가는 전세계약에 대해 이렇게나 무지하고 공인중계사만 믿는 멍청한 일을 했다.

엄마가 보셨으면 “헛똑똑” 이라고 하셨을 것이다.

전세계약이 얼마나 내가 멍청하게 했는지는 공인중계사와 공인중계사협회에 손해배상 청구와 시청에 공인중계사 고발할때 블로그에 정리할 것이다.

전세보증금 반환받기 위한 법적 조치

임대인이 전세 돌려주지 않아 전세보증금 반환 받기 위해 서울시 마을 변호사, 마을 법무사, 전세사기 지원센터의 변호사/공인중개사/법률공단과 상담하다 보니 전세사기라고 하며 고소하라고 한다.

공인중개사는 공인중개사법 위반으로 고소하고, 구청/시청에 공인중개사 관리 부서에 신고하라고 했다.

게다가 실제주인과 명의가 달라 부동산 실명법 위반이라는 것도알게 되었다.

그래서 내가 한 것은 다음과 같다.

민사소송 + 강제집행

임대차 보증금 반환소송: 민사소송해서 판결을 받은 다음에 강제집행한다.

형사 고소

전세사기 고소: 임대인, 대리인, 공인중개사
공인중개사법 위반 고소: 공인중개사
부동산실명법 위반 고발: 임대인, 대리인

구청/신청 공인중개사 신고

공인중개사 신고: 공인중개사

임대차 보증금 반환소송으로 강제집행을 해도 선순위가 있어 임대인 집까지 해도 보증금을 아주 일부만 건 질 수 있을 것 같다.

공인중개사법위반으로 형사 판결로 승소가 되면, 공인중개사와 합의할 수 있다고 한다. 그러나 공인중개사에게는 1억 밖에 안된다. 공인중개사협회가 1억이라 합해서 2억인데, 이 공인중개사는 보험 증서도 안 줬다.

시청에 가서 신고해서 자격을 박탈 하라고 한다. 벌금, 자격정지, 자격박탈 정도 갈지는 아직 모르겠다. 이걸로 내가 보증금을 돌려받지는 못한다. 다른 피해자가 생기지 않게 하기 위함이다.

부동산실명법 위반 고발은 친고죄가 아니라서 고발을 취하할 수 없어 합의가 안 된다. 수사관은 검찰로 송치한다고 했는데 처벌을 잘 안 받는다고 한다.

전세사기 형사고소로 합의가 가능한데 임대인과 대리인은 합의로 돈을 줄 것 같지 않다. 수사관은 검찰로 송치한다고 했는데, 사기 요건을 모두 만족시키지는 않아서 검사가 기소할지는 모르겠다.

하나씩 정리하면 다음과 같다.

임대차보증금 반환 소송

이 글은 임대보증금 반환받을 때 까지 절차와 진행에 대한 대시보드로 사용한다.

각각의 절차에서 임대인이 임대보증금을 반환받는 사람들이 있다. 그러나 운이 좋을 뿐이다. 다음 세입자가 들어오지않고도 임대인이 대출을 받거나 자기 재산을 팔아서 줄 임대인은 없다.

세상이 사기꾼 같은 나쁜 사람도 많지만, 사람이 나쁜게 아니라 돈이 나쁘다.

4년 반이나 지났아므로 나는 형사/민사상 절차가 아니면 못 받을 것으로 생각하고, 강제집행해서 경매 공매등의 강제 집행과 채권추심 등의 강제 집행해서 받을 거라는 마음으로 진행한다.

계약종료 통보

임대보증금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야할일은 계약종료 통보이다. 계약만료 2개월~6개월 전에 할수 있다.

중요한 건 문자나 카톡, 녹취,내용증명으로 기록을 남겨야한다. 그리고 임대인에게 통보해야한다.

계약만료 2개월 ~ 6개월 전에 통보 가능
문자/카톡/녹취/내용증명으로 기록 남기기

임대계약을 연장할 생각도 없었지만 대리인이자 실소유자가 1천만원 올려달라고 했다. 그래서 나가겠다고 말했다. 그러나 만나서 애기했다. (2019년 4월 5일) 기록이 없다. 다행히 문자로 주고 받을 때 2019년 12월에 집을 나가겠다는 기록이 남겼다. 그러나 이것도 임대인이 아니라 실소유주인 계약서상 대리인과 문자이다.

그때는 기록을 남겨야 한다는 것을 몰랐다. 다시 한다면 계약만료 전에 계약 연장하지 않겠다고 임대인에게 문자와 카톡으로 보낼 것이다.

계약종료를 문서로 남기기 위해 임대인에게 내용증명서를 보냈다. 계약 종료 후 4년 5개월 이 지난 후에 계약종료에 대한 정식 기록을 남겼다.

내용증명이 무엇인지와 인터넷 우체국으로 내용증명 보내는 방법은 아래 링크를 참고한다.

내용증명 보내기→

확정일자 및 전입신고 확인

집을 이사한 날 보통 주민센터에가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는다. 나는 서울에 집이 있어 전입신고하면 안되는 줄 알고 가족만 전입신고해도 되는지 공인중계사에게 물어보니 그래도 된다고 했다.

그러나 원칙적으로는 임차인이 전입신고해야 대항력이 있다.

임차인이 전입신고 안하고 가족만 전입신고해도 대항력이 있을까?

찾아보니 주민등록에 대한 대법원 판례로, 임차인 없이 가족의 전입신고를 주민등록으로 인정한다는 판례가 있었다. 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조)

최근에 이걸 뒤엎은 판례는 못 찾았다.

마을변호사 상담할때 이걸 물어봤는데 최근 판례에서 바뀔 수 있다면서 찾아보더니 안 보인다고 한다. 판례는 더 찾아봐야한다고한다.

주민등록을 한다는 것에 대한 개념을 물어보고, 지금이라도 내가 전입신고 하는 것을 물어보았다. 다행히 등기부등본상에 추가 저당이 없으니 지금이라도 전입신고 하는게 어떻겠냐고 물어보니 확실하게 하기 위해 지금이라도 하는게 좋다고 한다.

그래서 전입신고를 했다. 주민센타 안 가고 인터넷에서 정부24 사이트에 했다. 세대주가 주멘신터나 정부24에서 승인해야 전입신고가 완료된다. 정부24에서 전입신고하는방법은 아래 링크를 참고한다.

정부24에서 전입신고하기→

임차인등기명령

임대보증금을 받아야 그 돈으로 다른집으로 이사 갈 수 있는데, 안 줘도 나가야 하는 상황이다.

그러나 그냥 이사나가고 주민등록을 옮기면 대항력이 없어진다.

임대 계약이 끝났고, 계약연장 안하고, 임대보증금을 받지 못했다면 임대인이 전세등기를 안 해줘도 임차인등기명령을 신청해서 법원이 허락하면 등기부등본에 올릴 수 있다.

임차권등기명령이 무엇인지 , 조건과 주의해야할 사항은 아래 링크를 참고한다.

임차인등기명신청이란?

임차권등기명령신청

임차권등기명령신청을 변호사나 법무사를 통하지 않고 대법원 전자소송 사이트를 통해 신청했다.

블로그글도 많고, 유튜브에 설명도 많은데, 실제 해 보니 내가 헷갈렸거나 실수한 내용이 있다. 그래서 전자소송으로 임차인등기명령 신청하면서 찾아본 것들을 가지고 내 나름대로 신청방법을 정리했다.

임차임등기명령신청하기 위한 준비서류와 전자소송으로 신청하고, 진행 결과를 확인하는 방법은 다음을 참고한다.

임차인등기명령 신청하기→

임차권등기명령 접수

임차인등기명령 신청 한 당일에 법원주사에게서 전화가 왔다.

자기네관할이 아니라고 한다. 나는 내소재지 관할법원은 지원인데, 3천만원 이하라고 써있다고 했다고 하니 그건 민소소송이나 지급명령 기준이고, 임차인등기명령신청은 그런 금액에 상관없이 소재지의 관할법인에 해야한다고 한다.

신청법원을 옮기는데 1주일이 넘게 걸리니 이송결정명령을 할 테니 바로 이송결정에 항고하지 않는다는 항고포기서를 전자소송으로 제출하라고 했다. 전세사기와 깡통전세가 많아서 그런지 법원주사가 친절하게 잘 알려주었다.

임차인등기명령신청 완료(전자소송): 2023. 11. 22

관할법원을 잘 못 지정해서 이송 중

이송명령송달 받음(전자소송): 2023. 11. 22
이송명령에 항고포기서 제출(전자소송): 2023. 11. 22
관할법원에 이송완료:

임차권등기 심사 및 결정

판사가 임차권등기 요건을 심사해서 인용 결정을 하거나 보완자료를 제출하라고 한다.

임차권등기 결정 정본 송달 실시

임차권등기 촉탁 (피신청인에게 임차권등기결정 정본이 송달된 경우에 한하여)

등기부상 임차권 설정 확인

임차권등기가 완료되었다! 절차 및 소요기간은 아래 링크에 정리했다.

임차권등기완료! →

임대보증금반환소송

임차권등기명령신청과 임대보증금반환소송은 별개의 사건이다. 그래서 임차권등기명령신청 후에 결정이 되지 않아도 임대보증금반환소송을 시작할 수 있다.

임대보증금반환 소장 제출

전자소송으로 진행했다.

답변서

소장 제출 후 피고인이 답변서를 제출할 수 있다. 답변서는 원고인 내게 전자소송사이트를 통해 받게 된다. 피고가 처음 제출하는 서면을 ‘답변서’ 라고 그 후에 원고나 피고가 제출하는 서면을 ‘준ㅂ서면’ 이라고 한다.

피고가 보낸 후 원고가 보내고, 그에 대한 답신으로 보내고 할 필요 없다고 한다. 답장이 아니라 그냥 보내도 된다.

주의해야할 것은 핵심 이외의 지엽적인 내용에 대해서 힘을 빼지 않아야 한다.

임대보증금 반환소장 제출 후 진행상황은 아래 영상에서 설명을 볼 수 있다

변론

판사가 피고와 원고에게 변론하게 한다. 나홀로 소송을 한 지인 말로는 간단하다고 한다. 영화나 드라마에서 처럼 변호사가 변론하는게 아니라고 한다.

판결

판결 선고

판결이 났다. 당연하게 내가 이겼다.

판결이 선고되었다고 확정된 것은 아니다.

임대인에게 판결문이 송달되고, 송달된 날로 부터 14일 이내에 항소하지 않아야 확정 판결이 난다

임대인 송달

임대인에게 송달 완료 되었다. 토요일에 송달되었다.

확정판결

확정 판결이 나야 강제집행할 수 있다.

판결 후 할 일

판결 후 할 일을 정리했다.

소송비 확정

소송비 확정 신청을 해서 확정 받는다. 그런다고 채무자가 소송비를 줄리 없다.

채무자의 재산을 강제집행해서 받아야한다.

강제집행하기

강제집행 3종 세트 발급

강제집행 3종 세트를 발급한다.

재산명시

강제집행할 재산을 확인한다. 그러나 실제로 재산을 강제집행하려면 비용이 들더라도 신용정보회사 조회를 하거나 전세집과 임대인집 부동산 강제경매하는게 나은 것 같다.

재산명시는 채무자가 자발적으로 재산목록을 제출하는 것이라 제대로 재산목록을 제출했다고볼 수 없다. 그럼에도 채무자가 선서 하고 재산목록 제출하게 해서 압박하게 하고, 안 하면 감치(유치장 구류) 20일할 수 있다. 송달이 안 되면 이게 진행이 안 된다.

서류작업만 하면 되고, 집행문도 다시 발급 하지 않아 되므로 임대인을 압박하기 위해 재산명시 신청을 한다.

재산명시 신청 조건 및 절차는 아래 링크에 정리했다.

재산명시 절차 (신청조건, 소요기간/비용, 재산목록)
재산명시 신청하기 (전자소송)
재산목록 확인하기

재산조회

재산명시 신청했는데 채무자에게 송달되지 않으면 재산조회 신청을 할 수 있다.

은행 압류 및 추심

은행별로 받을 돈을 나눠서 신청한다.

문제는 채무자가 해당 은행에 출이 있으면 계좌에 돈이 있어도 안 줄 수 있다고 한다. 은행이 전세집을 경매시킬 수 있다.

최소 생계비 185만원 이하는 압류 및 추심이 안 된다.

동산압류

소위말하는 자동차나 집안 물건에 딱지 붙이는 것이다.

변호사말로는 돈도 얼마 안 되되는데, 압박 효과는 있다고 한다

부동산 강제 집행

전세집과 임대인의 집을 강제집행한다.

동시에 둘 다 하거나 먼저 임대인 집을 강제집행할 수 있을지는 가봐야한다. 변호사 상담으로는 강제집행해도 금액이 부족하다고 소명하면 될 수 있다고 한다.

채무불이행자명부 등재

판결 후 6개월이 지나도 청구취지 금액을 상환하지 않으면 채무불이행자명부 등재할 수 있다.

예전 말로 신용불량자로 만드는 것이다.

새로 통장 개설이나 카드 발급이 안되는 정도이니 다른 사람 명의의 계좌나 카드를 사용할 수 있다. 사업하는 사람이면 명의를 빌려야 하므로 금융거래에 제한을 해서 압박할 수 있다.

강제집행에 대해서는 아래 영상을 참고한다.

형사 고발

부동산전세사기

부동산실명제위반

공인중계사 대상

시청 신고

성실의무 불이행

공인중계사/공인중계사협회 손해배송 민사소송

과실로 손해배상 민사소송하기

손해가 확정되었을 때 한다.

전세보증금 반환 소송집행기

제휴 링크로 구매 시 제휴마케팅 활동의 일환으로 일정액의 수수료를 지급받아 콘텐츠를 제작하는데 큰 도움이 됩니다.

도움이 되셨다면, 댓글이나 소중한 커피 한 잔 부탁드려도 될까요?

커피 사주기

당신이 좋아할 만한 글

연락처맵: 지도위의 고객관리

4.6
연락처를 지도에서 한눈에, 위치기반의 연락처관리, 내 근처의 연락처보기

들어가며

전세계약 만료 후 임대보증금을 반환 받지 못했다