전세보증금 반환소송: 청구원인 요건 및 입증증거, 작성 사례
임대차보증금반환 소장에 작성할 청구원인에 꼭 들어가야할 항목과 입증증거는 무엇일까? 청구원인 작성사례를 모아서 내 청구원인을 작성하는데 참고했다.
임대차보증금 반환소송의 청구원인이란?
청구원인이란 청구취지에 쓴 내용을 얻기 위해 주장하는 권리나 법적으로 성립 원인을 말한다.
청구원인은 원고가 주장하는 권리 또는 법률관계의 성립원인 입니다. 청구원인은 6하 원칙에 따라 일목요연하게 작성합니다.
출처: 대한민국 법원 나홀로 소송의 소장작성방법
청구원인은 법률행위는 주체,일시, 내용을 기재하는데, 행위의 동기나 연유, 경유는 간접사실이라 기재하지 않아도 된다고 한다. 법적으로 성립하는지, 증거는 있는지만 다룬다는 것 같다.
출처: 대한법률구조공단 청구원인 작성방법 안내
- 청구원인은 어떠한 권리 또는 법률관계에 기하여 청구에 이르렀는지를 알 수 있도록 특정하여야 하고, 그 내용만으로 원고의 청구가 인용되기에 필요하고도 충분한 사실관계를 기재하여야 합니다.
- 원고가 주장·입증하여야할 요건사실이 무엇인가는 권리마다 그 발생 규범인 실체법의 내용에 따라 정하여집니다. 요건사실인 법률행위 등은 주체, 일시 및 내용을 기재하면 되고, 그 행위에 이르게 된 동기, 연유, 경위 등은 간접사실에 불과하여 기재하지 않아도 됩니다
임대차보증금 반환소송의 청구원인 요건 및 입증방법
대한민국 법원 나홀로 소송의 소장작성방법에 따르면 임대차보증금 반환소송의 청구원인은 일반적으로 다음 세 가지를 기재해야한다. 홈페이지의 사례는 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않은 것과 이사나간 후 지연손해금을 들었다.
기재내용
- 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 사실
- 임대차가 종료한 사실
- 지연손해금을 구하는 경우는 임대목적물을 인도한 사실
주요서증
출처: 대한민국 법원 나홀로 소송의 소장작성방법
- 임대차계약서
- 영수증
- 내용증명(해지통지서) 등
청구원인은 이 외에도 여러가지가 있을 것이다. 임대보증금만 청구하는 경우, 임대인 대신 임차인이 납부한 장기수선충당금, 보증금 못 받고 이사간 후(임차인등기명령으로 등기부 등재 후) 지연손해금 등이 있을 수 있다.
전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 임대차보증금반환소송을 하는 것으로 다음의 상황에서 각각의 요건과 증거를 정리했다.
임대차보증금 반환
임대차보증금을 반환받지 못했을 때 다음 내용을 청구원인에 쓰고 증거가 있어야 한다. 기재해야하는 내용과 각각의 증거를 표로 만들어보았다.
- 임대차계약을 체결: 임대차계약서
- 임대 보증금을 지급한 사실: 영수증/거래내역서
- 임대차가 종료한 사실: 내용증명서/문자/카톡/녹취록
| 기재내용 | 입증방법 |
|---|---|
| 임대차계약을 체결한 사실 | 임대차계약서 |
| 임대보증금을 지급한 사실 | 영수증/거래내역서 |
| 임대차가 종료한 사실 | 내용증명서(해지통지서)/문자/카톡/녹취록 |
임차인이 대신 낸 장기수선충당금
새로 지은 아파트나 오피스텔을 전세한 경우에 장기수선충당금이 관리비에 포함되어 있다. 보통 임대인과 협의해서 나갈때 받기로 한다고 한다. 내 경우 대리인과 문자로 협의해서 나갈 때 돌려받기로 했다. 다행히 문자로 협의해서 문자가 증거가 되었다. 장기수선충당금은 소장을 제출하기 전 까지 관리사무소에서 계산해서 받았다.
찾아본 판례 중에는 계약해지 통보를 하고 이사나가지 않으면(임차인등기명령 해야), 동시이행에 어긋나서 관리비는 임차인이 내야 하는데, 장기수선충당금은 소장을 제출한 후 미래에 일어난 일이라 청구취지에 넣을 수 있을지 모르겠다. 우리의 경우 한달에 1만원 정도 되는데, 보증금도 못 받아 일이 꼬이고 대출받고 열 받는데, 임대인이 내야 할 장기수선충당금까지 대신 내줘야 할까.
일단 내가 정리한 임차인이 대신 낸 장기수선충담금에 대한 기재 내용과 증거는 다음과 같다.
| 기재내용 | 입증방법 |
|---|---|
| 임차인이 대신 장기수선충당금을 내기로 협의한 사실 | 문자/카톡/녹취록/협의문서 |
| 장기수선충당금 총액 | 총액 및 내역서 |
지연손해금
보증금을 못 받고 집을 나간 후에 보증금을 못 받은 지연손해금을 받을 수 있다. 법정이자율은 12%이다. 15%쳤는데 12%로 낮춰졌다. 임대차보증금반환소송의 소장을 보면 12% 또는 20%로 하는 경우가 많은 것 같다.
보증금을 못받고 계약해지 통보를 했다고 지연손해금을 받을 수 있는 것은 아니다. 보증금과 집을 사용하는 것은 동시에 이행하는 동시이행관계이기 때문이다. 임차인등기명령으로 등기를 한 후 이사를 나간 다음날 부터 지연손해금을 청구할 수 있다.
집을 돌려줬다는 증거를 남겨야 한다. 열쇠나 비밀번호 등을 넘기거나 알려줬다는 녹취/문자/카톡 등으로 한다고 한다.
지연손해금에 대한 청구원인 요건과 증거를 표로 만들어보았다.
| 기재내용 | 입증방법 |
|---|---|
| 임대목적물을 인도한 사실(이사 나간 날짜) 이사나간 날짜, | 열쇠/비밀번호 인도한 증거(문자/카톡/녹취등) |
출처: 대한민국 법원 나홀로 소송, 임대보증금반환 소송의 청구원인 작성사례
- 임대차보증금반환 임대차계약을 체결한 사실
보증금을 지급한 사실
임대차가 종료한 사실- 부대청구(지연손해금)임대목적물을 인도한 사실
보통 전세보증금을 받아야 그 돈으로 다른 집으로 이사가면서 전세금으로 줄 수 있다. 그러니 보증금을 못 받은 상태에서 집을 나가는 것은 쉬운일이 아니다. 나는 보증금을 못 받아도 이사갈 계획이다. 그래서 일단 임차인등기명령신청을 했고, 등기부등본에 올라가면 날을 정해 이사나갈 것이다.
문제는 임대보증금반환소장을 제출할 시점에는 아직 집을 이사나가지 않았으므로, 이사나간 후에 다시 지연손해금을 청구해야한다. 아직 변호사와 상담하지 않아서 모르겠지만 전체보증금 금액으로 인지세와 송달료를 내야 하는지 인지세 없이 추가로 할 수 있는지는 모르겠다. 인지세가 법원 서비스 사용료라고 생각하면 보증금에 대한 인지세를 내야할 것 같다. 만약 그렇다면 기간이 짧으면 지연이자 보다 인지세가 더 많을 수도 있다.
그런다고 미래의 일은 예외를 제외하고는 소에서 결정해주지 않는다는데 어떤 경우에는 인용했고 어떤 경우에는 각하했다. 어떻게 될지 모르겠지만 일단 청구취지와 청구원인에 쓰기로 했다. 판사의 판단에 맡긴다. 안 해보는 것 보다 낫지 않을까 싶다.
청구원인 기재 방식 및 작성사례
청구원인 기재방식
대한법률구조공단의 청구원인 작성 방법 중 기재방식은 다음과 같다.
출처: 대한법률구조공단의 청구원인 작성 방법
- 청구원인의 기재방식은 정해진 형식이 있는 것은 아니나, 청구원인은 재판 및 판결의 기초가 되는 점에서 일반적으로 사용되는 방식에 따르는 것이 좋습니다.
- 일반적으로 ① 누가 ② 언제 ③ 누구와 사이에 ④ 무엇에 관하여 ⑤ 어떠한 행위를 하였다라는 순서로 기재합니다. 물론 사건유형에 따라 추가하거나 간략히 기재할 수도 있습니다. 시간적 순서에 따라 경어체를 사용하고, 주장내용이 많은 경우 문단을 나누어 소제목이나 번호를 사용함으로써 이해를 도울 수 있습니다.
임대보증금 반환소송의 청구원인 작성 사례
청구원인은 내가 낸 청구취지에 맞는 권리나 법률적인 성립에 대한 내용이라고 했으니, 내가 낸 청구취지에 맞게 청구원인을 작성했다.
그래도 대충 무엇을 어떻게 쓰는지 알아보기 위해 대한민국법원 나홀로 소송과 대한법률공단 혼자하는 소송 등에서 찾은 청구원인 작성 사례는 다음과 같다.
법원 나홀로 소송의 임대보증 청구소송의 경우 청구원인 사례
출처: 법원 나홀로 소송
- 원고는 △△△△.△△.△△. 피고 소유의 서울시 강남구 방배동 111번지 방배아파트 △△△호를 보증금 △△,△△△,△△△원, 기한을 △△△△.△△.△△.부터 △△개월로 약정하고 별첨하는 갑 제1호증 임대차계약서와 같이 계약을 체결하였습니다.
- 그 후 원고는 피고에게 임대차계약 만료기일 이전에 재계약하지 않겠다는 계약 해지의 의사표시를 하고 기간 만료기일에 보증금을 반환하여 줄 것을 요구하였고, △△△△.△△.△△.피고에게 내용증명 우편으로 △△△△.△△.△△.까지 보증금을 반환하여 줄 것을 통고한 바, 피고는 △△△△.△△.△△. 금△△,△△△,△△△원을 지급하고 나머지 금원은 △△△△.△△.△△.까지 지급하기로 하였습니다.
- 그런데 피고는 동 아파트를 중개업소에 보증금 △△,△△△,△△△원에 나놓았으나 임대가 되지 않는 상황이라 어찌할 도리가 없다고 이야기하고 있습니다.
- 이에 원고는 △△△△.△△.△△. 에 분양받은 아파트로 이사를 가야하는 입장이어서 △△△△.△△.△△. 피고에게 나머지 보증금 △△,△△△,△△△원을 △△△△.△△.△△. 까지 지급하여 줄 것을 최고하였으나 피고는 이를 전혀 이행치 아니하고 있기에 이 건 청구에 이른 것입니다.
대한법률구조공단 소장 사례에서 청구원인 사례는 다음과 같다.
1. 원고는 피고와 20○○. ○. ○. 피고 소유의 ○○시 ○○구 ○길 ○○ 소재 ○○아파트 203동 401호를 임차보증금 68,000,000원, 임대차기간 20○○. ○. ○.부터 2년으로 하여 임차한 사실이 있습니다.
2. 원고는 임대차계약기간이 끝나기 1개월 전에 임대인인 피고에게 임대차계약갱신거절의 통지를 하고 임차보증금의 반환을 요구하였으나, 피고는 별다른 사유 없이 임차보증금의 반환을 계속 미루고 있습니다.
3. 따라서 원고는 피고로부터 위 임차보증금 68,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에관한특례법에서 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급 받기 위하여 이 사건 청구에 이른 것입니다.
출처: 대한법률구조공단 소장작성의 청구원인 사례
다른 사례는 다음과 같다.
1. 임대차계약 체결사실
2. 임차보증금 지급사실
3. 임대차 종료사실 : 기간만료 또는 해지
[기재례]출처: 대한법률구조공단의 청구원인 작성 방법
- 1. 원고는 피고와 피고 소유의 서울시 강서구 마곡서로 100 소재 동성연립 301호를 계약기간은 1년, 임차보증금은 금 50,000,000원으로 하고, 월 임차료는 금 200,000원을 매월 15일 지급하기로 약정하여 임차하였습니다.
- 위 임대차계약은 2016. 10. 31. 임대차기간이 만료되었고 원고는 피고에게 기간이 만료되기 전부터 이사를 하겠다고 통보하였음에도 기간만료 후 수개월이 지난 지금까지 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 위 임차보증금을 반환해주지 않고 있어 이사를 하지 못하고 있습니다.
마치며
이 임대보증금반환 소송에서 얻어내려고 하는 것은 소장에 청구취지에 쓰고, 청구원인은 이 청구취지에 대해 내가 가지고 있는 권리나 법률관계가 성립한다는 것을 쓰는 것이다.
얻고자 하는 청구취지 항목은 간단하지만, 이걸 얻어내기 위한 청구원인은 간단하지 않다. 육하원칙과 증거 기반으로 써야한다.
청구원인은 내가 내용증명에 쓴 것과 비슷했지만, 이 글을 쓰면서 조사하다 보니 청구원인에 꼭 들어가야할 항목과 증거를 알게 되었고, 임대 보증금 이외에 장기수선충당금도 받을 수 있는 걸 알았다. 나중에 집을 이사나가는 것에 대해 미리 판사에게서 인용판결을 받을 수 있을지는 모르겠다.
내 경우 보증금을 준다고 해 놓고 받지 못해 대출한 금액에 대해 전화통화로만 했는데 아이폰이라 눅취가 안 되어 근거가 없어서 쓰지 못했다. 늦게나마 이 소송과 강제집행으로 보증금을 받을 때 까지 SKT 로 번호이동을 해서 에이닷으로 자동녹음 하기 시작했다.
전세보증금 반환 소송집행기
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