“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를. 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

임차권등기명령 신청이 필요한 경우

이사 나가려고 할 경우에 임차권등기가 필요하다.

전입신고와 확정일자를 받았어도 이사를 나가 다른 곳으로 전입신고하고 집을 점유하지 않으면 권리가 사라지기 때문이다.

임대보증금 반환소송 할 때 전입신고와 확정일자를 받았고 집을 점유하고 있는 상태에서 할 수 있다. 집을 이사 나가려고 하고, 임대보증금반환소송을 하려고 해서 임차권등기명령을 신청했다.

임차권등기의 효과

임차권등기를 하면 다음의 효과가 있다.

대항력 및 우선변제권의 유지
대항력 및 우선변제권의 취득
소액보증금의 최우선변제권 배제

1. 대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서)

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2. 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

3. 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항)

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

(출처: 생활법령정보 임차권등기명령 신청)

임차권등기명령신청이란?

법원에 임차권등기를 해달라는 것을 신청하는 것을 말한다.

신청한다고 판사가 다 해주는 게 아니다. 서류와 기준이 맞아야 한다.

임차권등기명령 신청 요건

임차권등기명령 신청이 요건은 다음 세 가지 이다.

임대차계약이 끝난 후
보증금을 돌려 받지 못함 (전부 또는 일부)
임대차계약해지통보 완료

임대차계약이 끝나고 계약연장을 하지 않겠다고 의사를 표시한 기록이 있어야한다. 임대차계약이 끝나기 전 2~6개월 전 에도 신청할 수 있다.

임차권등기명령신청할 때 이 세 가지 조건을 만족시키고, 이에 대한 증거가 있어야 한다.

임차권등기명령 신청 요건은 생활법률의 임차권등기명령신청을 참고한다. 자세한 준비 서류와 신청 방법은 아래 링크를 참고한다.

임차권등기명령 신청하기(서류준비 및 전자소송) →

임차권등기명령신청 절차

임차권등기명령 신청 절차는 다음과 같다. 대법원 전자소송 사이트에서 진행할 수 있다. 신청했다고 등기가 된게 아니라 심사후에 결정이 나야 하고, 등기부상에 임차권이 설정되었는지 까지 확인해야한다.

임차권등기 신청 및 접수
임차권등기 결정(등기요건 심사 후)
임차권등기 결정 정본 송달 실시
임차권등기 촉탁 (피신청인에게 임차권등기결정 정본이 송달된 경우에 한하여)
등기부상 임차권 설정

임차권 등기명령 신청 주의사항

임차권등기명령 신청에서 주의해야할 사항들은 다음과 같다.

계약 연장하지 않겠다는 의사 전달 기록이 필요하다

임대차계약서상에 계약기간 만료 전 2~6개월 전에 계약을 연장하지 않겠다고 퇴실의사를 전달하지 않으면 묵시적 갱신이 된다. 임차인을 보호하기 위한 제도인데 반대로 다른 집으로 이사가려고 하는 경우에는 퇴실의사를 전달하지 않으면 문제가 된다.

이때 의사전달은 보통 만나서 말로 하거나, 전화통화, 문자, 카톡으로 하게 되는데, 나중에 문제가 되어 입증하기 쉽게 문자 메시지나 카톡, 전화통화 녹취를 추천한다고 한다. 쉽게 문자나 카톡으로 보내면 될 것 같다. 우리는 통화로했는데, 녹취가 안 되어 임차권등기명령 신청 전에 내용증명을 보냈다.

나중에 보증금을 돌려주지 않아 임차권등기명령 신청할 때에는 기록이 필요하다. 임차권등기명령 신청하기 전에 계약을 연장하지 않겠다는 것을 내용증명으로 보내게 된다.