전세보증금 반환소송 소장의 요건 및 입증증거
전세보증금을 못 돌려받아 주택임대차보증금반환청구 소장을 전자소송으로 제출했다. 주택임대차보증금을 반환받을 수 있는 소송을 하기 위한 요건과 입증증거는 무엇이 있는지 정리했다.
임대차보증금 반환청구 소송이란?
우리가 말하는 전세보증금 반환소송은 임대차보증금 반환 청구소송이다.
임대차보증금 반환청구소송은 임차인이 임대인과 체결한 부동산임대차계약에 따른 임대보증금을 반환받기 위해 제기하는 소송을 말한다. 임차인은 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기할 수 있으며, 이는 정당하지 않은 사유로 보증금 반환을 미루는 임대인에게 보증금을 돌려받기 위한 민사소송이다.
임차인은 소송에서 이긴 후 판결문을 가지고 경매, 부동산압류, 채권추심 등의 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있다.
임차인은 임차건물에 거주하고 있는 상태에서도 임대차보증금반환청구소송을 제기할 수 있다.
편결후 강제 집행은 이사가지 않고도 할 수 있다. 다만 임차한 건물이 아닌 임댕니의 다른 재산을 집행할 경우 현재 점유중인 집을 이사나가야한다. 집을 이사나가면 단순채권자로 전락할 수 있으므로 이사나가기전에 임차궈등기명령신청을 해서 등기부등본에 기입해야한다.
1. 임대차계약이 해지되는 경우 보증금 반환채무와 건물의 명도는 동시이행관계에 있으므로 보증금을 현실로 반환받는 것은 명도와 동시에 하여야 할 것이지만 보증금반환청구 소송은 건물명도 전에도 제기할 수 있고, 주택임차보증금반환청구소송의 판결에 의한 강제집행은 건물의 명도를 하지 않고도 할 수 있습니다.(이때의 명도는 집행개시요건이 아님, 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항 99. 1. 21 신설)
그러나 위 판결을 가지고 임대목적물이 아닌 임대인의 다른 재산에 대하여 집행을 하여야 할 경우에는 현재 점유하고 있는 건물을 명도하여야만 합니다.(이때의 명도는 집행개시 요건임)
2. 주택명도나 퇴거 후에 경매를 신청을 할 경우 주택임차인의 권리를 보호받지 못하고 단순 채권자로 전락할 수 있으므로 이사나 주민등록을 이전해야 할 사정이 있을 경우 임차권등기명령 신청을 하여 등기부에 기입된 후에 하는 것이 임차인의 권리를 보다 안전하게 유지하는 방법이 될 것임.
출처: 보증금반환청구와 건물명도, 대한민국법원 전자민원센터
경매가 되면 임차권은 사라지는데, 보증금이 모두 변제되지 않았고 대항력이 있는 임차권은 없어지지 않는다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
출처: 주택임대차보호법
주택임대차보증금 반환청구소송 요건 및 입증 증거
소장을 작성하면서 청구취지, 충구원인, 입증증거의 이 세 쌍에 대해 먼저 정리했다.
주택임대차보증금 반환 요건
주택임대차보증금반환 청구소송해서 받아내는 조건이자 승소하기 위한 기본 조건은 다음과 같다.
- 임대차계약 체결: 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이 체결되었어야 한다.
- 보증금 지급: 임차인이 임대인에게 보증금을 지급한 사실이 있어야 한다.
- 임대차계약 종료: 임대차계약이 종료되었거나, 임차인이 계약 해지를 통지한 사실이 있어야 한다.
주택임대차보증금 반환청구 소송에서 입증 증거
기본적인 입증 증거
주택임대차보증금을 반환청구소송의 청구원인과 입증증거를 표로 작성해보면 다음과 같다.
| 항목 | 입증증거 |
|---|---|
| 임대차계약을 체결한 사실 | 임대차계약서 |
| 임대보증금을 지급한 사실 | 영수증/거래내역서 |
| 임대차가 종료한 사실 | 해지통지문(내용증명서/문자/카톡/녹취록) |
이걸 정리하면서 알았는데 계약할 때 당연히 공인중계사가 있었는데도 전세보증금을 입금한 후에 영수증을 주지 않았다. 돈을 줬으면 영수증을 받은게 당연한네 나는 영수증 생각을 못했고,임대인과 공인중계는 아무 얘기를 안 했다. 이거 말고도 많은데 공인중계스를 믿은게 가장 큰 잘 못 중의 하나였다. 다행히 내 계좌에서 7년 전의 거래내역서를 조회할 수 있었다.
계약종료 2개월 전에 천만원을 올려달라고 해서 나가겠다고 했었다. 그러나 계약해지를 구두로 하고 문자나 카톡, 녹취록이 없었다. 그 후 보증금을 돌려달라고 주로 전화로 했는데 통화가 안 되었을때 나가겠다는 문자가 있었다.
다시 전세를 들어가고 연장을 하지 않고 계약을 해지하는 상황이 오면 계약만료 2~6개월 전에 문자나 카톡으로 계약 해지를 공식적으로 보내야 겠다.
계약종료 후 오랫동안 보증금을 못 받은 상태에서 이사나가지 않은 경우
내 경우 4년 반 동안 보증금을 주지 않아서 이사를 못 나가고 있다.
보증금을 못 돌려받아도 이사를 나가야할 수도 있어서 임차인등기명령신청을 전자소송으로 했다. 나홀로 소송을 한 지인 말로는 임차인등기명령신청과 임대차보증금 반환청구소송은 서로 독립이라 동시에 해도 된다고 한다.
민사소송은 판사에 가기 전에 법원에 사무관 등이 검토를 해서 잘못 된거나 부족한 부분에 대한 보정명령 또는 전화로 알려주면 보정서를 제출하게 된다.
내가 낸 임차인등기명령신청서에 대해 법원에서 전화가 와서 몇 가지를 보정하라고 했다. 그 중에 계약 끝난지 5년이나 되었는데 지금와서 임차인등기명령신청을 하는건 이상하다고 한다. 그냥 살고 있다고 생각할 수 있다고 한다고 한다.
즉, 계약해지 통보를 하지 않고 자동연장이 되었을 수 있다는 것이다. 내가 내용증명으로 계약해지를 했으므로 1달 후에 효력이 있다고 한다. 난 하루라도 지체하기 싫다. 보증금을 안 줘서 못 나갔다고 하니, 그럼 보증금을 돌려달라고 했고 임대인이 인지하고 있는 카톡이나 문자를 캡처해서 파일로 만들어서 첨부하라고 했다.
여기서 또 하나 알 수 있는 것은, 계약기간이 꽤 지난 후에 임대차보증금반환소송을 할 때에는 계약해지 통보에 대한 카톡이나 문자, 내용 증명 등이 있어야 한다는 것이다.
5년 전 부터의 문자를 거의 모두 캡처해서 연월일별로 정리했다. 5년 동안 꾸준히 보증금을 달라고 사정했지만 단 푼도 주지 않았다. 이 증거를 가지고 있거나, 없다면 소송하기 전에 명확히 해지 통보를 하는 문자와 내용증명을 보낸다.
다는 해지 통보 후 효력은 좀 헷갈린다. 해지 통보를 받은 후 3개월이라고 하는데, 법원에서 내가 전화해서 보정하라고 할 때에는 1개월이라고 했다. 이건 좀 더 찾아봐야할 것 같다.
마치며
임대차보증금 반환청구 소송의 요건은 다시 말하면 승소하기 위한 요건이기도 하다.
소장 접수 후 서신공방으로 임차인이 집을 훼손했다는 등의 임대인의 준비서면이 있을 수 있다고 한다. 우리는 집 때문에 다치기도 해도 만약 임대인이 이런 준비서면을 보낸다고 해도 소송에 질 것 같지는 않다.
기본적인 임대보증금 이외에 장기수선충당금, 이사간 후 지연이자, 보증금을 못 받아서 대출받은 이자 등은 임대차보증금 반환소송의 청구취지에 넣을 수 있으니 아래 링크를 참고한다.
전세보증금 반환 소송집행기
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