전세계약에서 임차인은 전입신고 안하고 배우자만 전입신고한 경우 대항력이 있는가?

전세계약 할때 남편 명의로하고, 남편은 전입신고를 하지 않고 아내와 자녀만 전입신고 한 경우에 대항력이 있을까? 공인중계사는 아내가 해도 된다고 했는데 정말 그럴까?

전세계약에서 대항력과 우선변제

대항력이란?

임대차에서 대항력이란 현재 살고 있는 집주인 뿐만 아니라, 이 집을 새롭게 매수하게 된 매수인에게도 전세보증금을 청구할 수 있는 권리이다.  대항력을 갖춘 이후 집주인이 어떠한 이유로 전세계약을 체결한 집주인 뿐만 아니라 실제로 전세계약을 체결하지 않았더라도 이 집을 매수한 매수인 (제3자)에게도 전세보증금을 청구할 수 있게 된다.

다음은 주택임대차보호법에서 찾은 대항력이다.

 제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

②임차주택의 양수인(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983. 12. 30.>

③민법 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 

④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. <개정 1983. 12. 30.>

출처: 주택임대차보호법 제 3조 대항력

임대차 대항력을 갖기 위한 조건은?

대항력을 가지려면 주택임대차보호법 제3조에 따라 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다”. 즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고 (주택의 인도), 전입신고 (주민등록)를 해야 생기는 권리이다. (출처: 안심전세포털)

1. 실제로 거주 (주택인도)
2. 전입신고(주민등록)

① 주택의 인도	▪ 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
② 주민등록 (전입신고)	▪ 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임

우선변제권이란?

우선변제권은 다른 채권자가보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선변제를 받을 수 있는 권리이다.

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요.

세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 해요. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.

출처: 안심전세포털 우선변제권

우선변제권을 가지라면?

우선변제권을 가지려면 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 갖추고 확정일자를 받거나 전세등기를 해야한다

전세계약에서 임차인은 전입신고하지 않고 배우자만 전입신고 한 경우 대항력이 있는가?

원칙적으로는 임차인이 전입신고하고 이사하고 확정일자 받아야 한다. 그런데 남편이 계약했는데 남편은 전입신고를 하지 않고 아내만 전입신고했다면 대항력이 있을까?

임차인이 전입신고 후에 가족만 두고 다른 곳으로 전입 신고하는 경우에 대항력이 있다는 판례

가족 전입신고에 대한 대법원 판결이 있는데, 정확히는 임차인과 가족이 전입신고를 한 후에 임차인만 다른 곳으로 전입신고한 경우에 대항력을 인정한 대법원 판례이다.

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부 
[2] 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 
[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

출처: [대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결]

임차인은 전입신고 안 하고 가족만 전입신고 한 경우에 대한 정확한 대법원 판례는 없다.

임차인의 가족만 전입신고 하고, 자신은 아예 전입신고를 하지 않는 사건에 대해 법원이 판단한 적은 없다.

임차인 가족만 전입신고한 경우 대항력이 있다고 보는 근거

[대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결] 판결문에서 주민등록이라는 대항력 요건에 대해 임차인 뿐만 아니라 배우자와 자녀를 포함다고 했다. 그래서 임차인이 이사를 가도 대항력이 있다고 판단한 것이다.

따라서 주민등록에 임차인 뿐만 아니라 배우자 또는 자녀가 전입신고를 한 경우에 대항력이 있다고 볼 수 있을 것 같다.

대한법률구조공단 상담 사레에서 발견했는데, ‘임차인의 배우자만 주민등록전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지‘ 에는 대항력이 있다고 보았다.

질문: 甲은 乙소유 주택에 대하여 주택임대차계약을 체결하고 그의 처 및 가족들과 함께 입주하였으나, 甲의 주민등록은 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 둔 채 그의 처만 주민등록전입신고를 하고, 甲과 나머지 가족은 2개월 후에 전입신고를 하였습니다. 그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 근저당권이 실행되어 경매절차가 진행 중에 있습니다. 甲은 경매절차의 매수인 丙에게 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖게 되는지요?

답변: 대항요건 중 하나인 주민등록에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
즉, 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.
또 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).
위 사안에서 甲이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 甲의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는, 설사 甲의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의 주민등록전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생 시기를 판단하게 됩니다.
따라서 甲은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 丙에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

출처: 대한법률구조공단 상담 사레 , ‘임차인의 배우자만 주민등록전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지‘

임차인의 배우자와 자녀만 전입신고 했더라도 임차인이 거주하지 않았다면 대항력이 없을 수 있다

대법원 판례에서 주민등록을 임차인 뿐만 아니라 배우자 자녀로 봤기 때문에 임차인이 주민등록을 옮겼어도 대항력이 있다고 했는데, 만약 임차인이 거주하지 않았다면 대항력이 없을 수도 있다는 변호사 의견을 찾았다.

다만, 위 판례상 사실관계는 임차인이 임차주택에 실제 입주를 한 경우였는바, 기재된 사안과 달라 그대로 적용되기는 무리가 있습니다. 

즉시, 판례는 임차인 본인만 다른 곳으로 전입신고 하고, 가족의 주민등록이 유지된 상태라면 대항력을 상실하지 않는다고 봅니다. 다만, 임차인이 가족들만 전입신고를 하고, 자신은 아예 전입신고를 하지 않는 경우에 대한 판단을 한적은 없습니다.

전입신고를 통해 대항력을 부여하는 이유는 다른 채권자들과의 관계조정을 위한 것인바, 임차인이 세대가 분리되어 다른 곳에 거주되어 있는 상태라면, 그의 전입신고가 없는 한 대항력이 발생하지 않는 것으로 판단될 가능성이 높아 보입니다.

출처: 김성훈 변호사 답변

그 외

부부 공동 명의 후 한 명만 전입신고한다면?

 

Q. 부부 공동명의로 계약을 할 때 한 사람만 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

A. 대항력의 요건은 전입신고와 실제거주입니다.

그러니 계약자가 부부 공동명의로 계약을 한다면 두 명 모두 전입신고가 되어야 하는 것이 원칙입니다.

하지만 전세보증금은 각자의 지분을 표시하지 않는 불가분채권으로 인식하기 때문에 공동명의자 중에서 한 명이라도 전입신고가 되어 있고 실제거주를 하게 되면 전입신고를 하지 않은 공동명의자에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.

출처: 부부 공동명의로 계약을 할 때 한 사람만 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

부모가 계약하고 자식이 전입신고 한 경우는?

보통 자녀가 대학을 갈 경우 부모가 계약하고 자녀가 살면서 전입신고를 한다.

찾아본 영상 중에는 이 분이 가장 설명을 잘 해주시는데, 가능하다고 한다. 다만 위의 대법원 판례와 다르게 부모가 한 번도 전입신고를 하지 않은 경우는 다루지 않는다.

마치며

계약할 때 공인중계사는 배우자만 전입신고 해도 괜찮다고 했다. 대법원 판례를 보면 주민등록 대항력에서 임차인 뿐만 아니라 임차인의 배우자 자녀 전입신고를 인정했으므로 임차인 가족만 전입신고를 하고 임차인기 거주 했다면 대항력이 있는 것 같다.

그러나 임차인이 처음부터 전입신고를 안하고 임차인의 가족만 전입신고하고 임차인이 거주한 것에 대한 판례는 없다. 물론 대법원 판례는 주민등록 대항력 자체에 대해 임차인의 배우자 가족을 포함했으므로 임차인 가족만 전입신고하고 임차인이 거주했다면 대항력이 있을 것 같다. 최신 판례에서는 못 찾았으므로 판사가 대법원판례를 인정하지 않으면 다툼의 여지가 있을 것 같다.

전세계약하면 임차인은 전입신고하고 확정일자 받고, 주택 인도해서 거주해야 대항력과 우선변제권이 있다! 잊지 말자.