부동산실명법 위반 고발했다 (증거, 고발장, 조사)
전세보증금을 돌려받지 못해 상담하던 중에 임대인과 대리인이 부동산실명법위반인 것을 알았다. 부동산 실명법위반으로 경찰서에 고발했다.
전세집의 임대인과 실제 주인이 다르다
전세 계약할 때 임대인의 동생이라고 하면서 자기가 주인인데 대출을 못 받아서 형이 대출을 받고 형 명의로 계약한다고 했다 동생은 임대차계약서에 대리인으로 싸인을 했다. 집 문제는 임대인의 동생에게 얘기하라고 했다.
공인중계사는 이거에 대해 아무렇지 않게 계약 했다.
나는 그런가 보다 했다.
전세집의 에어콘이 고장나거나 욕실 타일이 떨어졌을때 임대인이 아니라 실제 주인인 임대인의 동생에게 연락했다.
보증금 반환 요청도 임대인의 동생에게 얘기했었다. 결국 실제 주인이 돌려주지 않아 계약서상의 임대인에게 연락했는데 역시나 주지 않았다.
전세보증금을 돌려주지 않아 전세사기피해지원센터, 서울시 마을 변호사, 마을 법무사와 상담하던 중에 임대인과 대리인이 부동산실명법위반이라고 했다.
형사건이고 형사고발 하라고 했다.
부동산실명법
부동산 실명법이란?
부동산실명법은 약칭이고 원래 이름은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’이었다.
부동산실명법은 실권리자의 명의로 등기를 해야하는 법이다,
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
부동산실명법은 고소를 하는 친고죄가 아니었다. 실제로는 이 사실을 경찰이 알 수 없으므로 신고나 고발을 해야 경찰이 조사를 한다.
명의수탁자, 명의신탁자란?
법률용어가 나와서 찾아보았다.
명의신탁자는 실권리자, 즉 실제 주인이고, 명의수탁자는 명의를 빌려준 사람이다. 내 경우 임대인이 명의수탁자이고, 실제 주인이라고 얘기하는 임대인의 동생이 명의신탁자였다.
명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.
“명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
부동산실명법 위반 처벌은?
부동산실명법위반시 처벌이 뭔지 찾아보니 다음과 같다.
벌칙
5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이다.
제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>
③ 삭제 <2016. 1. 6.>
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
과징금
부동산 가액의 30%의 범위에서 과징금을 부과한다.
제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
이행강제금
과징금을 부과받으면 바로 해당 부동산을 자신의 명의로 등기해야한다. 자신의 명의로 등기를 안 하면?
과징금 부과일부터 1년이 지난때에 부동산 평가액의 10%의 금액을, 다시 1년이 지나면 부동산 평가액의 20%를 이행강제금으로 부과한다.
제6조(이행강제금) ① 제5조제1항제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.
③ 이행강제금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
부동산실명법위반 공소시효는?
공소시효가 있다.
- 명의신탁자: 명의신탁자는 실제 소유자로서, 5년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 7년입니다
- 명의수탁자: 명의수탁자는 등기 명의자로서, 3년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 5년입니다
찾아보니 명확하지 않은데 한 검사가 부동산등기부등본한 날로 부터 7년이 지나서 기소를 하지 않았다는 것을 찾을 수 있었다.
명의신탁한 등기일이라면 내 경우 7년이 지나서 임대인과 실제 주인 모두 처벌을 받지 않게 된다. ㅠㅠ
해보야 아니 그래도 고발은 한다.
부동산실명법위반 고발
부동산실명법위반이 뭔지 알아보았는데 증거가 있어야 한다고 했다.
증거를 확보하고, 부동산실명법위반 성립 요건에 맞게 고발장을 작성해서 경찰서 민원실에 제출하고 경찰 조사를 받았다.
증거 확보 하기
부동산실명법위반은 친고죄가 아닌데 조사가 어려운 이유는 증거를 찾기 어렵기 때문이라고한다. 그래서 유일하게 자백을 한 녹취록이 있어야 한다.
내 경우 실제 주인인 동생이 여러번 자기가 주인이라고 얘기했고, 임대인은 형도 자기가 명의를 빌려줬다고 애기했다
이걸 전화통화하면서 녹음해서 녹취록을 만들었다.
평소에도 실제 주인이라면서 여러번 얘기해서 녹취를 했다.
아이폰은 통화녹음이 안 된다. 지금은 SKT 로 옮겨서 에이닷으로 통화녹음하고 있지만, 그 때에는 에이닷도 없어서 아이폰이라 스피커폰으로 하고 애플워치로 녹음을 했다
실제 주인에게 전화해서 명의에 대해서 물어보려고 했는데, 자기가 또 알아서 처음 부터 얘기해줘서 그냥 녹음이 되었다.
임대인에게 전화해서 명의얘기를 했더니 자기는 명의만 빌려줬다는 얘기를 했다.
내가 녹취록을 작성하면 안 된다고해서 속기사에서 녹취록을 작성했다.
부동산실명법 고발장 작성하기
부동산 관련해서 법을 모르기 때문에 공인중개사를 통했는데, 공인중개사는 이를 방조했으므로 부동산실명법위반 방조로 고발장에 추가했다.
공인중개사는 정말 우리 계약에서 엄청난 잘 못을 했다. 전세사기지원센터 공인중개사 상담원은 공인중개사법위반으로 고소하고, 공인중개사를 관리감독하는 시청에 가서 신고하라고해서 고소하고 시청에 가서 신고했다. 경찰서에 고소했다고 하니 시청에서는 경찰서에 조사후에 자기들한테 연락이 온다고 했다.
공인중개사의 방조에 대해서는 경찰서에서 조사 받을 때 수사관이 방조죄가 안 될 것 같다고 했다. 수사관은 부동산실명법에 방조가 없다고 얘기했다. 나는 부동산실명법위반 제7조 벌칙 문항중에 2016년 1월 6일에 삭제된 항목이 왜 삭제되었는지 설명해주었다.
다음은 현재 삭제되었다.
제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>
③ 삭제 <2016. 1. 6.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 ) 제7조
전문개정이 2010. 3. 31. 이라 연력해서 이 날짜를 찾아보니 삭제된 ③ 삭제 <2016. 1. 6.>의 내용은 다음이었다. 여기에 위반을 방조한 사람의 벌칙이 나와있다.
③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
그런데 왜 방조한 사람의 벌칙이 삭제되었을까?
찾았다!
제정 개정이유를 찾아보니 나와있었다. [시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]에 나와있다,
교사범과 방조범은 형법에 따라 처벌이 가능한데, 부동산실명법은 형법보다 처벌이 더 약하므로 형법에 따라 처벌하게 바꾼 거였다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
[시행 2017. 1. 7.] [법률 제13713호, 2016. 1. 6., 일부개정]
나. 형사처벌 조항의 정비(제7조 및 제10조)
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제정 개정이유, [시행 2017. 1. 7.] [법률 제13713호, 2016. 1. 6., 일부개정]
교사범 및 방조범에 대해서는 「형법」에 의하여 처벌이 가능하고, 이 법상 방조범에 대하여 특별히 더 감경할 필요성이 없어, 교사범 및 방조범 관련 규정을 삭제함.
형법에 따른 교사범과 방조범은 다음과 같다
- 교사범: 형법 제31조에 따르면, 타인을 교사하여 죄를 범하게 한 자는 죄를 실행한 자와 동일한 형으로 처벌합니다. 교사를 받은 자가 범죄의 실행을 승낙하고 실행의 착수에 이르지 아니한 때에는 교사자와 피교사자를 음모 또는 예비에 준하여 처벌합니다
- 방조범: 형법 제32조에 따르면, 타인의 범죄를 방조한 자는 종범으로 처벌합니다. 방조행위는 정범이 범행을 한다는 사실을 알면서 그 실행행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키며, 그 방조는 정범의 실행행위 중에 이를 방조하는 경우뿐만 아니라, 실행 착수 전에 장래의 실행행위를 예상하고 이를 용이하게 하는 행위를 하여 방조한 경우에도 성립합니다
형법 제32조
제32조 (종범) ①타인의 범죄를 방조한 자는 종범으로 처벌한다.
②종범의 형은 정범의 형보다 감경한다.
출처: 형법 제32
부동산실명법 위반인 사람은 다음이다. 그런데 녹취에서 교사자는 건설회사일 것 같은데 명확히 언급은 안 했다. 교사자는 고발장에 쓰지 않았다. 수사관도 녹취록을 보고 교사자는 정황상 공인중개사가 아니라 건설회사일 것 같기는 한데 명확하지 않다고 했다
- 명의신탁자: 임대인 동생
- 명의수탁자: 임대인
- 교사자: 건설회사?
- 방조자: 공인중개사
고발장 경찰서에 접수하기
임대인이 있는 관할 경찰서 민원실에 고발장을 접수했다.
경찰서 조사 받기
수사팀에 배정이 된 후에 수사관으로 부터 전화가 왔다.
조사 일정을 잡아서 경찰서에 가서 조사를 받았다.
수사관이 알아서 내 억울함을 해결해주지 않는다.
수사관은 부동산실명법위반은 처벌이 잘 안된다고 했다.
다행히 이 수사관은 내 고발에 대해 감찰에 송치할 것이라고 했다.
공인중개사를 방조범으로 넣는 것에 대해 이 수사관이 이견이 있었으나, 내가 부동산실명법의 개정된 내용과 이유에 대해서 알려줘서 납득을 했고, 최종 조서에 추가해주었다.
다행히 괜찮은 수사관을 만난 것 같다.
명의수탁자와 명의신탁자, 방조자 조사
명의수탁자와 명의신탁자, 방조자를 조사할 것이라고 했다.
결과
조사결과는 우편으로 옷 거라고 했다.
형사사법 포털에서 진형현황을 확인할 수 있었다.
마치며
부동산실명법 위반으로 고발했다. 임대인이건 실제 주인이건 합의를 해서 전세보증금을 돌려줘야한다.
부동산실명법 위반은 친고죄가 아니라서 내가 고발을 취소할 수 없다. 따라서 합의도 없다.
부동산실명법 위반 고발은 내가 전세보증금 돌려 받는데 도움이 안 될 것 같다. 내 전세보증금고 없다고 안 주는데 벌칙금을 내니 말이다.
그러나 5년넘게 전세보증금을 주지 않고, 보증금을 주기 위해 매매나 세입자를 들이려고 적극적으로 하지 않는 임대인과 실제주인, 그리고 계약에서 여러가지 엄청난 잘못을 한 공인중개사는 을 받아야한다.
다만 부동산실명법 위반 공소 시효가 문제이다. 등기한 날이라면 곧 공소시효가 지나게 된다.
내 수사관은 공소시효를 모르는 것 같았다. 아무 얘기가 없었다.
수사관이 임대인과 실제주인, 공인중개사를 불러 조사를 하고, 검찰에 송치할 거라고 했는데 계속 진행되면 좋겠다.
부동산에 대한 법이나 절차를 몰라서 공인중개사를 믿었지만 전세보증금을 못 받아서 알아보니 계약이 엉터리였다.
경찰관이나 변호사가 내 억울함을 알아서 해결해주지 않는다.
내가 수사관이나 검사보다 더 많이 공부해서 범죄성립이 되는 요건을 찾아서 맞추고, 증거를 확보해야한다.
친구가 그랬다. 변호사를 써도 되고 써야할 경우도 있지마 결국 네가 다 한다.
지인 경찰관이 그랬다. 경찰관도 직장인이라 일을 쳐내야한다. 알아서 억울암을 해결해주지 않는다. 수사관 보다 더 많이 알아야하고 범죄가 성립되게 요건을 조서에 써질 수 있게 주장해야한다고.
세상에 도움을 받을 수는 있지만 내가 재벌이서 알아서 기는 최소의 변호사나 경찰관, 검사를 부릴 수 없다면, 내가 알아야한다.
살면서 되도록 경찰서, 법원, 병원에 안 가야한다.
주거용 부동산은 매매, 전세, 월세든 필요한데, 공인중개사를 믿지 말고 계약에 대해 법무사 만큼 알아야한다. 정말 잘 아는 법무사와 같이 계약을 해야한다. 유언으로 남기고 싶다.
나의 전세보증금 반환 소송집행기
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