이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제 1조 목적

부동산은 실권리자 명의로 등기를 해야지 명의수탁자의 명의로 등기하면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반이다.

제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

부동산실명법을 위반에는 4가지 역할이 있다. 부동산실명법 위반에는 명의신탁자와 명의수탁자만 있는데, 모든 범죄에는 형사법상 이 죄를 교사하거나 방조하는 역할이 있다.

명의신탁자(名義信託者): 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자
명의수탁자(名義受託者): 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자
교사자: 명의 신탁수탁을 하게 하는 자
방조자: 명의 신탁수탁을 방조 하는 자

부동산실명법 위반시 처벌

	과징금	벌칙
명의신탁자, 방조자	금액의 30% (과징금 부과일부터 1년경과시 10%, 2년 경과시 20%)	5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금
명의수탁자	장기미등기자인 경우 금액이 30% (과징금 부과일부터 1년경과시 10%, 2년 경과시 20%)	3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
교사자

교사자는 정범에 정한 형의 장기 또는 다액에 그 2분의 1까지 가중하고 방조인 때에는 정범의 형으로 처벌한다고 되어 있다. 교사자는 어떤 벌칙인지 잘 해석이 안 된다.

벌칙 근거는 다음과 같다. ③ 삭제된 것은 방조자인데, 형법제3조 적용으로 변경되었다.

제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>

③ 삭제 <2016. 1. 6.>
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조(벌칙)

③ 삭제된 것은 방조자이다. 변경 전의 내용은 다음과 같다.

제7조(벌칙)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(교사)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

[전문개정 2010.3.31]

출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 타법개정 2013. 8. 6. [법률 제11998호, 시행 2014. 8. 7.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

명의신탁자 처벌

과징금

부동산금액의 30%를 과징금을 부과한다.

제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)
출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금)

납부기한까지 안 내면 아래 법률에 따라 가산금 체납금 등을 징수한다.

⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2020. 3. 24.>

이행 강제금

과징금을 받은 후 자신의 명의로 등기해야한다. 1년이 지나도 자신의 명의로 등기를 안 하면 부동산 평가액의 10%, 다시 1년이 지나도 안 하면 20%를 이행강제금으로 부과한다.

제6조(이행강제금) ① 제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.

② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.

③ 이행강제금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.

벌칙

명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이다

명의수탁자 처벌

명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

방조자, 교사자 처벌

방조자와 교사자는 부동산실명법의 벌칙이 아니라 형법 제34조을 따라 벌칙을 받는다.

교사자는 정범에 정한 형의 장기 또는 다액의 1/2까지 가중한다.

방조자는 정범의 형으로 처벌하니 명의신탁자의 형으로 처벌할 것 같다.

제34조(간접정범, 특수한 교사, 방조에 대한 형의 가중) ① 어느 행위로 인하여 처벌되지 아니하는 자 또는 과실범으로 처벌되는 자를 교사 또는 방조하여 범죄행위의 결과를 발생하게 한 자는 교사 또는 방조의 예에 의하여 처벌한다.

② 자기의 지휘, 감독을 받는 자를 교사 또는 방조하여 전항의 결과를 발생하게 한 자는 교사인 때에는 정범에 정한 형의 장기 또는 다액에 그 2분의 1까지 가중하고 방조인 때에는 정범의 형으로 처벌한다.

출처: 형법 제34조

2010.3.31 개정에는 아래 ③에 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이라고 되어 있었는데, 2016.1.6에 개정되서 삭제되었다. 삭제된 이유는

변경전

제7조(벌칙)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(교사)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

[전문개정 2010.3.31]

(출처: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 타법개정 2013. 8. 6. [법률 제11998호, 시행 2014. 8. 7.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

변경 후

2016.1.6 에 방조자 벌칙이 삭제 되었다.

제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.>

③ 삭제 <2016. 1. 6.>
출처: 형법제34조을 따르게 했다.

나. 형사처벌 조항의 정비(제7조 및 제10조)
교사범 및 방조범에 대해서는 「형법」에 의하여 처벌이 가능하고, 이 법상 방조범에 대하여 특별히 더 감경할 필요성이 없어, 교사범 및 방조범 관련 규정을 삭제함.
출처: 제적 개정 이유