주택임대차, 소액보증금 우선변제 조건과 금액은?

전세들어간 집이 경매로 넘어가면 우선 변제받을 수 있는 조건과 금액이 얼마인지 찾아 보았다.

확정일자, 우선변제권와 최우선변제권이란?

전세계약한 날에 이사하고 주민센터에 전입신고하고 확정일자 받으면, 만약 집에 경매에 넘어갔을때 일정 금액을 받을 수 있다고 알고 있었다. 그런데 이번에 자세히 알아보니 간단한게 아니었다. 우선변제와 최우선변제라는게 있었다. 요약하면 다음과 같다.

• 우선변제(권): 대항력(주택인도(살고있고) + 전입신고 + 확정일자)이 있으면 등기부등본 기재와 같은 효력 (경매 후 권리 순서)
• 최우선변제(권): 대항력이 있고 소액임차인이면 경매 시 등기부등본 순위와 상관없이 지역에 따른 계약금액에 따라 일정 금액을 받을 수 있다

소액보증금 우선변제권이란?

소액보증금 우선변제란 전세들어간 집이 경매로 넘어갔을때 등기부등본에 올리지 않고 확정일자를 받았으면 등기부등본 기재와 같은 효력을 가진다는 거였다. 그런데 그냥 확정일자만 받았다고 이 대항력이라는게 생기는 게 아니다. 우선변제권을 가기 위한 대항력은 다음과 같은 두 가지 조건을 만족해야한다.

1. 주민등록을 마쳐야한다. 전입신고를 하면 된다.
2. 살고 있어야 한다.

주택임대차 보호법을 찾아보니 제3조1항의 요건을 갖춰야한다고 되어 있다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

출처: 주택임대차보호법

소액임차인의 우선변제 조건은?

소액임차인(우선변제받을 임차인)의 범위

소액임차인이란 우선변제 받을 임차인을 말하는데, 지역과 계약 금액에 따라서 우선변제 받을 수 있는 임차인이 되는 조건이 달랐다. ㅠㅠ

주택임대차보호법 시행령에서 찾았다. 확정일자 받았다고해서 무조건 보호 받을 수 있는 건 아니었다.

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.>

1. 서울특별시: 1억5천만원 

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원 

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원 

4. 그 밖의 지역: 6천만원

출처: 주택임대차보호법 시행령 제11조

서울에서 전세를 1.5억 이상 계약했다면 우선변제 받을 임차인이 아니다. 제주에서 6천만원 이상 전세계약을 했다면 우선변데 받을 임차인이 아니다.

구분	기준 금액
서울특별시	1억원 5천만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원 3천만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만원 이하
그 밖의 지역	6천만원 이하

우선변제 금액

우선변제 금액이란 우선변제받을 조건에 들어간 경우에 경매등을 통해 등기부등본 순서보다 가장 먼저 받는 걸 말하는 것 같다.

그런데 이것도 지역에 따라 우선변제금액이 다르다.

금액 기준은 최신 기준이 아니라 계약당시의 기준이다. 소급하지 않는다.

구분	우선변제금액
서울특별시	최대 5천만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천300만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천300만원
그 밖의 지역	최대 2천만원

그런데 또 우선변제금액이 주택가격의 1/2을 초과하면 위의 우선변제금액을 다 받는게 아니라 주택 가격의 1/2만 받을 수 있다.

우선변제 금액

☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.

출처: 찾기쉬운 생활법령정보

우선변제 받으려면 배당요구해야

전세집에 경매가 되면 자동으로 받는게 아니다. 찾아보니 법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사를 하겠다는 신고를 해야한다.

실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

출처: 찾기쉬운 생활법령정보

마치며

전세집에 이사하고(주택인도)하고 전입신고하고 확정일자 받으면 보호받을 수 있는지 알았는데, 단순하게 아니었다.

확정일자는 대항력(주택인도 + 전입신고 + 확정일자)은 부동산 등기부등본에 올리지 않아도 올리는 것과 같은 효력이라는 거였다.

그리고 경매로 넘어갔을때 등기부등본의 우선순위와 상관없이 최우선변제 받을 수 있는게 있는데, 살고있고+전입신고+확정일자만 있다고 되는게 아니라, 지역마다 전세계약금에 따라서 보호 받을 수 없을 수도 있고,최우선변제 금액도 달랐다.

전세계약할 때 등기부동본에 저당이 있으면 계약을 안 해야 한다!!!

주택임대차 대항력 및 우선변권 취득에 대한 관련 법령이 많은데 이걸 다 체크해봐야한다.