부동산 신탁원부 확인해야 하는 이유 (전세사기)

부동산을 매매나 임대차계약할 때 등기부등본에 신탁되어 있다면 신탁원부를 확인해야한다.

신탁원부란?

부동산 신탁원부란 부동산이 신탁된 경우에 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁관리인의 인적사항이 기재되어 있으며, 신탁조항이 포함되어 있다.

등기부동본을 발급하면 신탁된 부동산은 갑구에 신탁된 정보가 보인다.

등기부등본을 열람하거나 발급받는 방법은 아래 링크를 참고한다.

부동산 신탁원부 확인해야 하는 이유

등기부등분의 을구에 은행에 저당이 없어도 신탁이 되어 있다면 저당이 잡혀있다.

신탁된 부동산의 저당은 등기부등본에는 안 나오고 신탁원부에 나와있다.

임대보증금반환 청구소송에서 임차인이 질 이유가 없을 것 같은데 혹시 지는 사례가 있는지 찾아보다 신탁된 부동산에 대한 임차인의 폐소 사례가 있었다.

신탁된 부동산이 뭔지 알아보았는데 대박! 신탁된 부동산을 신탁자와 계약한게 아니라 소유권이 없는 미래의 주인과 계약했다. ㅠㅠ 내가 임차한 등기부등본에 신탁되어 있다고 나왔는데 이게 무슨 말인지 7년이 지나서 알았다.

신탁된 부동산은 원래 소유주인 신탁자와 수탁자의 허락하에 신탁회사와 계약해야한다. 부동산 사기 중에는 신탁해 놓고 주인이 신탁회사에 얘기하지 않고 직접 임대차 계약한 경우에 문제가 발생한다.

신탁 원부에 저당이 표시되어 있다

신탁된 부동산은 등기부등본 을구에 저당이 없어 깨끗한 부동산으로 보인다.

그러나…

저당은 바로 신탁등기 원부에 들어 있다. 별지에 있는 우선수익자 및 수익자 영역에 있다.

보통 은행 저당금음 대출금의 120%인데, 신탁원부에 보니 대출금의 130%가 잡혀있다.

그래서 신탁된 부동산은 임대차계약하지 말라고 하고, 공인중개사 교육 영상도 보면 주의해서 중개하라고 한다.

임대차계약시 우선수익자 동의가 있어야

신탁등기 원부에 저당금액이 들어 있고, 일반적으로 특약에 수탁한 회사 등의 동의 없이 원래 소유주가 임대차 계약이나 매매를 할 수 없게 되어 있다.

아래는 내 전세집의 신탁원부이다.

제5조 [우선수익자의 동의 여부 등]

1. 위탁자는 수탁자에게 대지사용승락 요청 등 신탁부동산의 가치저감을 초래할 우려 가 있는 요구를 하고자 하는 경우 우선수익자의 동의(서)를 첨부하여야 한다.
2. 위 1항에도 불구하고 별지2 사업을 위하여 기존 건축물의 철거, 멸실(등기 포함)을 위탁자가 수탁자에게 요구하는 경우, 수탁자는 우선수익자의 동의 없이 관련 업무(관 련서류 발급 및 제출 등 포함)을 진행하기로 한다.

제5-1조 [임대차 업무]

1. 위탁자는 수탁자와 우선수익자의 동의가 있을 때 위탁자 명의로 임대차계약을 체 결할 수 있다.
2. 전항에 의해 위탁자와 임차인간 임대차계약을 체결할 경우 이에 따른 임대업무 및 임대를 위한 유지관리 사무는 위탁자의 책임으로 수행하고, 임대보증금과 월임대료의 수납 등은 수탁자 및 우선수익자가 정한 바에 따른다.
3. 임대차계약에 기인한 임대보증금반한 채무(기타 이와 관련하여, 발생하는리모든 채야로 무를 포함한다)는 수탁자가 문서에 의하여 명시적인 반환의사를 표시한 것을 제외하 고, 신탁기간 중 또는 이후에도 위탁자(명칭 여하에도 불구하고 실제 임대인의 지위에 있던 자를 말한다)가 부담한다.
4. 위탁자는 임대차계약 체결시 임차인에게 임대차 대상 물건이 우선수익자의 채권 담보 목적으로 수탁자에게 신탁되었다는 취지의 사실을 인지시켜야 하며, 그러한 인지

공인중개사가 신탁된 부동산을 중개할 때에는 신탁원부를 보여줘하고, 신탁회사, 수탁회사의 동의를 받아 신탁된 회사와 계약을 해야한다.

나는… 신탁된 부동산이라고 설명을 듣지도 못 했고, 신탁원부, 신탁회사, 원래 소유주 등을 보지 못했다. 공인중개사를 믿은게 가장 큰 잘 못이다. 공인중개사를 믿으면 안 된다는 것을 뼈저리게 배웠다.

내 경우 오피스텔을 처음 지어서 분양할 때 임대차계약을 했는데, 소유권이 없는 사람이 자기가 주인라고 임대차계약을 한 거였다. 바보도 이런 바보가 없다. 내가 살면서 한 가장 어리석인 짓이었다.

부동산 사기죄 및 공인중개사법 위반으로 고소 했다.

그리고 늦었지만 부동산 신탁원부를 발급해서 저당이 얼마나 잡혔는지 확인하고 특약을 확인했다. 오피스텔 건물이라 통으로 저당이 잡혀있고 신축이라 지금은 의미가 없다.

부동산 신탁원부 확인하는 방법은 아래 링크를 참고한다.

전세사기

전세사기 유형 중 하나가 바로 신탁된 부동산 계약이다.

마치며

전세금은 내가 살면서 통장에 넣어보는 가장 큰 금액이다. 그런데 공인중개사만 믿고 하라는 대로 한 것이 내가 살면서 한 가장 어리석인 짓이었다. 평생 집을 매매나 전세를 몇 번 한다고 이런 공부를 하겠나 공인중개사를 믿고 해야지 했다. 그러나 문제가 생기면 결국 나 한테 문제이다.

집을 월세, 전세, 매매할 때에는 내가 공부를 다 하고 법무사 또는 이런 거래를 많이 해본 어른과 같이 해야 하고, 각종 서류, 녹취 등을 다 챙겨야한다.

자녀에게 남겨줄 유언 중의 하나이다.